Beseitigung baulicher Veränderung nach Verjährung

Friede auf Erden … wird es erfahrungsgemäß nie geben. Der Gesetzgeber versucht zumindest im rechtlichen Bereich Rechtsfrieden zu erzielen, in dem er die Verjährungsregelungen geschaffen hat. Streitigkeiten sollen nach einem überschaubaren Zeitraum nicht mehr ausgefochten werden, es soll Ruhe einkehren. In einer für Laien ohne tiefe rechtliche Vorkenntnisse kaum lesbaren Entscheidung regelte der Bundesgerichtshof nun eine Frage von grosser Relevanz für Eigentümergemeinschaften. Es ging um die „böse Bauliche Veränderung“, konkret um ein eigenmächtig errichtetes Gartenhaus. Ein Miteigentümer wollte es wegklagen. Dazu hätte er auch einen Individualanspruch gehabt, hätte also jederzeit eigenständig vor Gericht ziehen können. Dummerweise war dieser Beseitigungsanspruch schon verjährt.
Daraufhin versuchte es der Eigentümer auf einem anderen Weg. Er verklagte den Gartenhauseigentümer auf Duldung der Beseitigung, hätte also die Kosten dafür sogar selbst übernommen. Diese Klage verlor er jedoch. Der Bundesgerichtshof stellte zuerst die Frage, ob es überhaupt einen Anspruch auf Duldung (der Beseitigung) gäbe, verneinte das aber. Der einschlägige § 903 BGB ist keine Grundlage für einen Anspruch, man darf vielmehr sofort aktiv werden und das Gartenhaus abreissen. Aber bitte Vorsicht, bevor nun der eine oder andere den Bagger beauftragt!
Es stellt sich daneben nämlich noch die weitere Frage, wer hier denn tätig werden darf. Und dazu entschied das Gericht ganz klar, daß hier nicht der einzelne Eigentümer tätig werden darf, sondern dass das Sache der gesamten Gemeinschaft ist. Es hätte also zuerst ein Beschluss gefasst werden müssen, etwa in der Art, dass die Wohnungseigentümer beschliessen, die rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen. Hierfür besteht nach dem BGH auch Beschlusskompetenz.
Die Duldungspflicht des störenden Eigentümers muss also nicht erst extra eingeklagt werden, sie ergibt sich schon aus § 14 Nr. 4 WEG. In der Praxis stellt sich dann natürlich die Frage, warum zig andere Miteigentümer eine Klage mit bezahlen sollen, an der nur ein einzelner Eigentümer Interesse hat. Da sowohl der störende als auch der sich gestört Fühlende in der gleichen Gemeinschaft sind, macht es Sinn, dass sich die WEG neutral verhält. Der klagewillige Eigentümer hat übrigens nicht unbedingt einen Anspruch gegenüber der Gemeinschaft, daß diese einen gemeinschaftlichen Klagebeschluss fasst. Es kann auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, von einer gemeinschaftlichen Klage abzusehen.

Gericht: 

BGH

Urteil vom: 

Urteil v. 05.07.2019

Aktenzeichen: 

V ZR 149/18

Quelle: 

NZM 2019, 788

Urteile: 

Wohnungseigentumsrecht