• Abnahme Gemeinschaftseigentum: Weder durch den Beirat noch stillschweigend

Nach Errichtung einer Wohnanlage durch den Bauträger kommt es irgendwann zur Abnahme. Während diese ein jeder für sein jeweiliges Sondereigentum selbst vornimmt, stellt sich auch die Frage, wer das Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat. Grundsätzlich ist das Aufgabe jedes Eigentümers aufgrund seines Kaufvertrags. Da das aber bei 200 Wohnungen für den Bauträger schon etwas zeitaufwendig sein kann, wird oft versucht, eine Sammelabnahme durch den Verwalter, den Beirat, einen Sachverständigen oder wen auch immer vorzunehmen. Oft finden sich solche Regelungen gleich in den Kaufverträgen. Ob diese wirksam sind, ist oft fraglich. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte nun einen Fall zu entscheiden, in dem per Beschluss der Verwaltungsbeirat mit der Abnahme bevollmächtigt wurde. Es hielt diesen Beschluss nicht nur für anfechtbar, sondern sogar für nichtig. Für die Fassung eines solchen Beschlusses gibt es keine Grundlage im Wohnungseigentumsgesetz. Über die Abnahme können keine Beschlüsse gefasst werden, sie kann nicht vergemeinschaftet werden.
Der Bauträger argumentierte außerdem, daß die anderen Eigentümer sich nach der Abnahme nicht geäußert haben. Deren Schweigen ist jedoch keinerlei Erklärungswert beizumessen, kann also auch nicht zugunsten des Bauträgers gewertet werden.
Er versuchte nun weiter zu argumentieren und führte eine stillschweigende Abnahme durch Ingebrauchnahme ins Feld. Die Juristen nennen so etwas auch eine konkludente Abnahme. Diese kann aber nicht vorliegen, wenn ein Erwerber Mängelrügen erhebt und damit zu erkennen gibt, daß er keine vertragsgemäße Herstellung sieht.

Gericht: 

OLG Düsseldorf

Urteil vom: 

Urteil v. 02.07.2019

Aktenzeichen: 

23 U 205/18

Quelle: 

NZM 2020, 472

Urteile: 

Wohnungseigentumsrecht