Streit um den gemeinschaftlichen Garten

Je kleiner die Eigentümergemeinschaften, desto heftiger wirkt es sich aus, wenn die Parteien zerstritten sind. In einer gerade mal aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft gab es einen gemeinschaftlichen Garten. Es tobte ein Streit über die Nutzung. Überwiegend wurde der Garten von einer Partei genutzt, die circa 75 % Miteigentumsanteile hatte. Die kleinere Wohnung klagte darauf, daß sie den Garten zur Hälfte nutzen darf. Das Landgericht hatte eine gut gemeinte, aber völlig praxisfremde Regelung getroffen, wonach die eine Partei den Garten an geraden, die andere an ungeraden Tagen nutzen dürfe. Wie soll man denn so den Garten gestalten, Blumen sähen etc.? Der Streit ging weiter bis zum Bundesgerichtshof. Dieser erläuterte, daß zwischen einer Nutzungsregelung und einem Sondernutzungsrecht zu unterscheiden ist. Eine Nutzungsregelung kann durch einfachen Mehrheitsbeschluß getroffen werden. Sie kann zeitlich befristet sein, wie es zum Beispiel bei der Nutzung des Waschraums oft geregelt ist. Ein Sondernutzungsrecht hingegen bedeutet nicht nur den zeitweiligen, sondern dauerhaften Ausschluß bezüglich einer räumlich abgegrenzten Fläche. Sie kann nicht durch Beschluß, sondern nur durch Vereinbarung (z.B. in der notariellen Gemeinschaftsordnung) getroffen werden. Da hier die Bewohner dauerhaft einen eigenen Teil des Gartens wollten, kam nur die Lösung über eine Vereinbarung in Frage. Diese konnte das oberste Zivilgericht dann sogar bieten. Aufgrund der Zerstrittenheit war eine Mitnutzung des gesamten Gartens nicht möglich. Die turnusmäßige Regelung verwarf das Gericht ebenfalls. Es existierten daher schwerwiegende Gründe auf Anpassung einer Vereinbarung im Sinne von § 10 Absatz 2 Satz 3 WEG. Das Gericht konnte daher nach § 21 Absatz 8 WEG konkrete Flächen über eine Vereinbarung als Sondernutzungsrechte ausweisen. Anders als die Gemeinschaftsordnung, die ja im Grundbuch eingetragen ist und daher auch spätere Käufer bindet, hat das Gericht aber nur die Möglichkeit, eine schuldrechtliche, also rein temporäre Vereinbarung zwischen den beiden jetzigen Eigentümer zu ersetzen.

Gericht: 

BGH

Urteil vom: 

08.04.2016

Aktenzeichen: 

V ZR 191/15

Quelle: 

NZM 2016, 861

Urteile: 

Wohnungseigentumsrecht