Sind die Kosten einer selbst vorgenommenen Sanierung zu erstatten?

Die Entscheidungsfindung der Gemeinschaft dauert zu lange? Grund für manchen Eigentümer, selbst zur Tat zu schreiten. Schnell ist dann mal ein Fenster ausgetauscht oder gar ein Feuchteschaden saniert. Wenn dann die Rechnung des Handwerkers kommt, wandelt sich der anfängliche Schneid zu der Überlegung, ob man die Rechnung nicht der Gemeinschaft aufdrücken könnte. Diese hätte aber grundsätzlich zuerst gefragt werden müssen. Ersatz kann der Eigentümer von der Gemeinschaft nur verlangen, wenn man diesen Sanierungsschritt ohnehin hätte durchführen müssen.
Der Bundesgerichtshof prüfte hier schulmäßig alle in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen.
So war beispielsweise an eine Notgeschäftsführung zu denken. Nach § 21 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Die Hürden sind hier aber sehr hoch und wurden vom Bundesgerichtshof im konkreten Fall als nicht gegeben gesehen.
Dann gäbe es noch die sogenannte Geschäftsführung ohne Auftrag. Vereinfacht gesagt bedeutet sie, daß man von jemandem Ersatz verlangen kann, wenn man etwas macht, was in dessen Interesse ist. Auch das verneinte aber der Bundesgerichtshof, weil sich die Gemeinschaft hier ausdrücklich gegen die Sanierung ausgesprochen hatte.
Auch ein Anspruch aus Ungerechtfertiger Bereicherung schied aus. Hier wäre auch noch danach zu differenzieren gewesen, wer denn überhaupt der richtige Anspruchsgegner gewesen wäre, die Gemeinschaft oder die Gesamtheit der einzelnen Eigentümer. Ersteres wäre der Fall, wenn eine Sanierung schon beschlossen war oder, falls sie nicht beschlossen war, so dringend war, daß sie unverzüglich durchgeführt werden hätte müssen. Hingegen wären die Eigentümer Anspruchsgegner, wenn die Maßnahme nicht beschlossen war, aber hätte beschlossen werden müssen.

Gericht: 

BGH

Urteil vom: 

25.09.2015

Aktenzeichen: 

V ZR 246/14

Quelle: 

NZM 2016, 169

Urteile: 

Wohnungseigentumsrecht