Übernahme des Mieters bei Verkauf

Einige Eigentümer sind der Auffassung, dass der Mietvertrag bei Verkauf einer Wohnung automatisch endet und man dann den Mieter los wäre bzw. einen neuen Mietvertrag abschliessen müsste. Das ist aber nicht so. Im Zivilrecht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Verankert ist das in § 566 BGB. Bei einem Eigentümerwechsel „kauft“ der Erwerber also quasi den Mieter mit, er übernimmt inhaltlich unverändert automatisch den Mietvertrag. Da das nur ein Grundsatz ist, gibt es davon auch (enge) Ausnahmen. Eine davon hatte der Bundesgerichtshof auf dem Richtertisch. Hat nämlich der Mieter zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels gar keinen Besitz an der Mietsache, gilt der Übergang des Mietverhältnisses nicht. Wegen der vielen im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Besitzarten verliert der Mieter allerdings seinen Besitz natürlich nicht schon dann, wenn er die Wohnung verläßt. Er kann also weiterhin beruhigt Einkaufen gehen oder in Urlaub fahren. Gemeint war hier der Sonderfall, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war.

Gericht: 

BGH

Urteil vom: 

5.4.2016

Aktenzeichen: 

VIII ZR 31/15

Urteile: 

Mietrecht