Nichtöffentlichkeit: Anwesenheit eines Bevollmächtigen neben dem Eigentümer nicht zulässig

Grundsätzlich darf sich ein Eigentümer in der Eigentümerversammlung durch einen beliebigen Bevollmächtigten vertreten lassen. In einigen Gemeinschafsordnungen gibt es hierzu Einschränkungen, wonach nur bestimmte Personen bevollmächtigt werden dürfen. Der Sinn der Bevollmächtigung ist aber, dass die Rechte des Eigentümers in der Versammlung auch dann ausgeübt werden können, wenn er selbst nicht anwesend sein kann. Die doppelte Anwesenheit von Eigentümer und Bevollmächtigtem gleichzeitig ist nicht zulässig. Ein Verstoß dagegen führt dazu, dass alle Beschlüsse wegen Mißachtung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit anfechtbar sind. Dieser Grundsatz folgt aus § 23 Abs. 1 WEG, der von einer „Versammlung der Wohnungseigentümer“ spricht. Hintergrund ist, dass die Versammlung von fremden Einflüssen frei gehalten werden soll. Das Gericht schreibt in seinen Urteilsgründen dazu schön: „Die Wohnungseigentümer sollen in ihrer Versammlung auftretende Meinungsverschiedenheiten grundsätzlich allein unter sich austragen.“ Abgesehen davon wäre durch eine doppelte Anwesenheit auch keine „Waffengleichheit“ mehr gewährleistet. Zitat: „Kein Mitglied der Gemeinschaft soll sich durch die Präsenz von Begleitern unterstützen oder seinem Auftreten mehr Gewicht verleihen lassen.“
Zwar würde dieser formelle Verstoß allein noch nicht ausreichen, einen Beschluß für ungültig zu erklären. Hinzu kommen muß, dass sich dieser Verstoß auch auf den Beschluß ausgewirkt hat. Diese Auswirkung wird aber erst einmal angenommen. Sie kann zwar widerlegt werden, das ist aber sehr schwer. Es müsste nämlich dargelegt werden, dass der Beschluß auch ohne den Fremdeinfluss mit Sicherheit so gefasst worden wäre. Eine hohe Wahrscheinlichkeit allein genügt noch nicht. Hat aber der zusätzliche Anwesende kräftig in der Diskussion mitgemischt, ist die Widerlegung gescheitert.

Gericht: 

LG Karlsruhe

Urteil vom: 

21.07.2015

Aktenzeichen: 

11 S 118/14

Quelle: 

NZM 2016, 104

Urteile: 

Wohnungseigentumsrecht