Keine Bindung des Erwerbers an die Abnahme des Gemeinschaftseigentums

In Wohnungseigentumsanlagen erwirbt man nicht nur das (Sonder)eigentum an der Wohnung, sondern auch das (Gemeinschafts)eigentum zu einem Bruchteil mit allen anderen Miteigentümern. Ein Bauträger muß daher die Abnahme sowohl des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums vorweisen können, sonst fängt seine Gewährleistungsfrist nicht einmal zu laufen an. Natürlich werden bei einer neu erstellten Anlage nicht alle Wohnungen gleichzeitig verkauft. Es kann sein, daß einige erst Jahre später verkauft werden. Damit sich dadurch nicht die Gewährleistungsfrist verlängert, liessen Bauträger regelmäßig in die Kaufverträge schreiben, daß ein späterer Erwerber an die früher erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die anderen Eigentümer gebunden ist. So nicht, entschied der Bundesgerichtshof. Jeder Eigentümer muß selbst die Abnahme erklären. Man kann einen späteren, sogenannten „Nachzügler-Erwerber“ daher weder per Kaufvertrag noch über die Teilungserklärung oder gar im Beschlußweg an eine von anderen Eigentümern erklärte Abnahme binden. Das Gericht kippte in seinem Urteil folgende Klausel:
„Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.“
Da die Abnahme vom 25.11.2002 nicht gegenüber dem Nachzügler-Erwerber wirkte, hatte die Verjährungsfrist nicht begonnen. Die Regelung in der Teilungserklärung war schon deswegen nichtig, weil der Ort für Regelungen über die Abnahme nur der Kaufvertrag sein kann. Ein Beschluß war mangels Beschlußkompetenz, die Wirkung der Abnahme auf Nachzügler-Erwerber zu erstrecken, ebenfalls nichtig. Am eigentlich richtigen Platz, im Kaufvertrag, war die Regelung aber ebenfalls nichtig, weil sie den Käufer unangemessen benachteiligt. Sie entzieht ihm das Recht, über die Abnahme selbst zu entscheiden und führt zu einer Verkürzung der Verjährungsfrist.

Gericht: 

BGH

Urteil vom: 

12.5.2016

Aktenzeichen: 

VII ZR 171/15

Urteile: 

Wohnungseigentumsrecht